В Германии специфика недвижимости заключается в том, что большая часть населения арендует жилье, а закон гарантирует таким гражданам высокий уровень стабильности и защиты.
Однако статус арендатора — это не только права, но и строгие обязанности. Существует несколько критических границ, пересечение которых дает владельцу (Vermieter) законное право расторгнуть договор и выставить вас за дверь, пишет Новини.LIVE.
Деньги и доверие: главные причины выселения
Самое распространенное основание для расторжения контракта — финансовое. Согласно параграфу 543 BGB (Гражданского кодекса Германии), владелец имеет право на немедленное расторжение договора (fristlose Kündigung) без предупреждения в следующих случаях:
вы не платите за жилье два месяца подряд;
вы систематически накапливаете долг (платите только часть суммы);
вы постоянно задерживаете оплату на несколько дней. Суды считают это "нарушением доверия", что является достаточным для прекращения сотрудничества.
Субаренда и "домашний бизнес"
Попытка сдать свободную комнату через Airbnb или подселить знакомого без письменного разрешения владельца — это прямой путь к расторжению договора. Кроме того, поводом для выселения могут стать:
игнорирование часов тишины (Ruhezeit) и конфликты с соседями;
превращение квартиры в офис, склад или маникюрный кабинет без согласования;
порча имущества, появление плесени из-за отсутствия проветривания или самовольная перепланировка.
"Собственная нужда": когда владелец возвращается
Самая сложная ситуация — расторжение договора по причине Eigenbedarf (параграф 573 BGB). Владелец может попросить вас выехать, если жилье нужно ему лично или близким родственникам. Однако он обязан доказать реальную потребность. Если вы подозреваете, что это лишь повод для повышения цены следующему арендатору, такое требование можно и нужно оспаривать.
Как защититься
Если вы получили письмо о выселении (Kündigung), специалисты благотворительных организаций советуют не паниковать и проверить:
сроки: обычно на переезд дают от 3 до 9 месяцев. Выселение "на завтра" возможно только за грубые нарушения или огромные долги;
социальную оговорку (Sozialklausel): если арендатор болен, беременна или находится в преклонном возрасте, переезд может быть признан "невыносимым бременем", что позволяет остаться в жилье даже при наличии законных оснований для выселения.
Лучшая защита в Германии — членство в Союзе защиты арендаторов (Mieterschutzbund). За небольшой взнос юристы союза проверят каждое письмо от арендодателя и помогут отстоять ваши права.
