Повномасштабне вторгнення РФ до України, розпочате наприкінці лютого 2022 року, не могло не позначитися на ринку житла держави-агресора й на окупованих нею територіях України. Пояснюючи поточну ситуацію «зовнішнім тиском на економіку», в Росії визнають: часи пандемії коронавірусу, можливо, були навіть сприятливішими за теперішні.
Після російської окупації Кримського півострова та ОРДЛО, у 2015 році на території РФ (ймовірно, включаючи окуповані регіони) було введено в експлуатацію 85,3 млн м² житлової площі; у 2019 році ця кількість зменшилася до 82 млн м². Збільшення російського житлового будівництва посилилося у 2020 році, відколи віце-прем’єром уряду РФ був призначений колишній голова архітектурної ради Москви Марат Хуснуллін: незабаром його було оголошено «куратором по республіці Крим і місту Севастополю», з повноваженнями займатися масштабними будівельними проектами в цих регіонах. Порівняно з 2019 роком, станом на 2023 рік в експлуатацію на території РФ (ймовірно, з урахуванням окупованих регіонів України) було здано 110,4 млн м² житла, тобто в 1,34 рази більше. Однак разом з тим більше ніж удвічі зросла й ціна на житлоплощу – з 64 тисяч до 140 тисяч рублів (25,9 тис. і 56,6 тис. гривень відповідно) за 1 м²: при цьому у 2015 році «квадрат» коштував 51,5 тисячу рублів (майже 21 тис. грн).
Наприкінці жовтня цього року Марат Хуснуллін, який наразі є заступником голови уряду РФ, під час зустрічі з російським диктатором Владіміром Путіним повідомив про пошук можливостей для масштабного житлового будівництва. За його словами, з керівниками російських регіонів та окупованих територій «активно напрацьовується містобудівний потенціал» – тобто документація, за якою може вестися будівництво: його планується збільшити вдвічі за наявний – до 1 мільярда м². Передбачається, що до 2030 року підтримуватиметься темп введення житла в експлуатацію на рівні не менше 100 млн м² щорічно, щоб до того часу кожний п’ятий «квадрат» був новим, а забезпеченість житлом становила 33 м² на людину. Проте вже в грудні у російському міністерстві будівництва повідомили, що за підсумками року в експлуатацію буде здано близько 43,5 млн м² багатоквартирного житла – тобто на 16% менше за минулорічний показник. Тоді ж стало відомо, що максимальна кількість російських забудовників з травня 2022 року – 52% – має проблеми з запуском нових проектів, зазвичай через проблеми з отриманням проектного фінансування на тлі високої ключової ставки Центробанку РФ на вартість квадратного метра; до того ж, 19% забудовників не змогли виконати плани будівельних робіт.
Раніше, в листопаді, під час публічного виступу Хуснуллін зізнався: собівартість будівництва житла в Росії через інфляцію зростає швидше, аніж ціни на нього. «Земля, будматеріали, трудові ресурси, вартість фінансів, вартість підключення здорожчали – чого б це в нас житло коштувало дешевше?» – поставив він риторичне питання.
Згідно з планами керівництва держави-агресора, кожна російська родина мала мешкати у квартирі на 100 м² ще у 2020 році – проте, як каже одна байка, «віз і досі там». Соціально-економічне становище РФ свідчить: купівля власного житла її громадянами та мешканцями окупованих територій стає занадто дорогим задоволенням – якщо тільки не сказати, неможливим. За запевненнями експертів, обсяги будівництва житла скорочуватимуться, а поява нових будівельних майданчиків сповільнюватиметься з огляду на здорожчання проектного фінансування з урахуванням зростання вартості кредитів, коштів, матеріалів та решти складових будівництва: ці витрати зростають паралельно зі скороченням кількості угод на купівлю житла. Оптимізму російським забудовникам не додають директиви міністра будівництва Ірєка Файзулліна на «значне зниження» цін на житлоплощу в новобудовах – у яких не вдається розпродати понад три чверті квартир.
Плани російської влади на масштабне житлове будівництво не просто зазнають краху з року в рік, а й не дають відповіді на питання про те, хто виступить гарантом необхідної кількості платоспроможних покупців та рівня цін, який би виправдав вкладення девелоперів. Тим паче, різке падіння продажу житла не в останню чергу було викликане липневим припиненням пільгового іпотечного кредитування вкупі з різким підвищенням ключової ставки Центробанку РФ. Також через відсутність масової пільгової програми та вичерпання лімітів за сімейною іпотекою реальний попит на житло скоротився більше ніж удвічі – і це не межа. Навіть Путін на початку грудня під час наради з питань стратегічного розвитку та національних проектів закликав не приховувати умови пільгового кредитування житла: «Ну давайте прямо людям скажемо. Я розумію, що треба боротися з інфляцією, це ясно. Ну то по-чесному треба сказати. Нічого не треба приховувати. Це краще, ніж коли люди приходять, а там потім нема нічогісінько».
Ці та інші нюанси житлового ринку держави-окупанта призвели до того, що в Севастополі квартири набули репутацію «одних з найдорожчих у Росії» (тоді як прибутки містян – «одні з найнижчих у Росії»), і їхня вартість лише зростає щомісяця, в тому числі через «вимивання дешевої пропозиції». Станом на початок листопада квадратний метр житла в окупованому місті подорожчав на 4,7% (у Сімферополі – майже вдвічі менше, на 2,4%). Зі своєю середньою ціною нової квартири в 10 млн рублів (понад 4 млн гривень) за ціни 1 м² в понад 195 тисяч рублів (більше ніж 78 тис. грн) Севастополь посів останню позицію в «п’ятірці російських міст-лідерів» за вартістю житла – після Москви, Сочі, Санкт-Петербурга та Казані. Ціна житлоплощі в окупованому кримському місті зростає не лише в новобудовах, а й у «вторинці», де вартість «квадрата» до кінця літа 2024 року зросла до майже 168 тис. рублів (близько 67,5 тис. грн). Разом з тим місцеві мешканці відзначають, що тенденція необґрунтованого здорожчання житла в місті розпочалася саме після російської окупації, ще з 2014 року, і зусилля російського регулятора ні до чого не привели. Наразі помешкання в окупованому Севастополі можна без доплат обміняти на аналогічне в Московській області – що може виступати як додатковий інструмент заміщення місцевого населення та колонізації окупованого регіону.
У Сімферополі попит на «вторинку» за літо-осінь 2024 року зріс на 23%. З урахуванням перелічених вище чинників на ринку окупованого Криму слід очікувати на боротьбу зі вторинним ринком нерухомості, на який охочі придбати власне житло покладають основні надії у кризових умовах. До того ж, «вторинна» іпотека на півострові визначається як особливо невигідна для продавців, які мусять робити знижку в 1,5–2 мільйони рублів (600–800 тис. грн.), аби продати помешкання.
Сплеск іпотечного кредитування, в першу чергу пільгового, в Криму припав на період, відколи в травні 2023 року почали роботу місцеві відділення найбільшого банку РФ «Сбербанк», керівництво якого раніше утримувалося від заходу на окупований півострів, аби уникнути міжнародних санкцій – однак просто в день повномасштабного вторгнення РФ до України установа таки підпала під них, тож втрачати більше не стало чого. Втім, радість мешканців окупованого регіону від тимчасового спрощення умов житлового кредитування виявилася недовгою. Та й наступний рік очевидно покращення не принесе: видача іпотечних позик може різко зменшитися на 30–40% вже в січні (настільки ж ризикують обвалитися інвестиції у майданчики під житлове будівництво), через що на ринку фактично залишаться тільки два варіанти покращення житлових умов, доступних далеко не всім, – сімейна іпотека та купівля за готівку. При цьому такі російські банки, як ВТБ, «Газпромбанк», «Совкомбанк» та ін., не лише обмежують доступ до іпотечного кредитування, а й підвищили мінімальну суму первинного внеску за стандартними програмами з 15–20% до 50,1%, а також починають відмовлятися від надання іпотеки з траншевим фінансуванням через побоювання конфлікту з новими іпотечними стандартами, буцімто спрямованими на захист прав та інтересів позичальників за іпотекою.
Разом з тим вже в грудні прогнозувалося чергове зростання ключової ставки Центробанку (очікується, що у 2025 році вона сягне 22%), а з нового року – посилення умов не лише за траншевими іпотеками, а й за субсидуванням від забудовників. Втім, останні в окупованому Криму наразі намагаються виходити з ситуації – в тому числі й пропонуючи клієнтам житло на виплат без первинного внеску до кінця будівництва. Проте, враховуючи посилення законодавства держави-окупанта, складно сказати, як довго буде можливо користуватися подібними лазівками. До того ж, підвищення цін на ринку новобудов в окупованому Криму буде спричинено й осіннім заходом великих будівельних компаній з Москви – явно спроможних витиснути регіональних гравців, що планують підняти ціни на свої проекти в Алушті та Судаку до рівня російських Анапи та Сочі. Також слід враховувати, що ціну на квадратний метр у новобудовах окупованого Криму встановлюють російські банки, які кредитують будівництво, тож забудовники жодним чином не можуть зменшити її.
Наприкінці вересня цього року вже згаданий російський віце-прем’єр Марат Хуснуллін під час перебування на ТОТ АР Крим з «робочим візитом» заявив, що в окупованому регіоні відзначається «значне зростання будівництва житла». При цьому він навів статистику, надану місцевою маріонетковою «владою»: з початку року буцімто було впроваджено в експлуатацію майже 933 тис. м² житла, що на 11% більше, ніж торік, а за три роки приріст нібито склав майже 50%. Корективи у цю статистику на початку листопада під час «засідання колегії» кримського «міністерства будівництва та архітектури» вніс «голова республіки Крим» Сєргєй Аксьонов, який заявив, що в експлуатацію на ТОТ АР Крим цього року було нібито було впроваджено понад мільйон «квадратів» житла – на 6% більше, ніж торік, і на 5% вище за плановий показник; до 2030 року Аксьонов запланував збільшити обсяги будівництва до 1,5 млн м² на рік. Тоді ж «голова ради міністрів республіки Крим» Юрій Гоцанюк повідомив, що за період російської окупації АР Крим у регіоні буцімто було впроваджено в експлуатацію загалом майже 7,3 млн м² житла, з яких 2,3 млн м² припадають на багатоквартирні будинки, обсяги будівництва яких за цей час нібито зросли вдвічі. За даними Гоцанюка, на стадії будівництва перебувають понад 100 проектів житлових багатоповерхівок із загальною площею близько 1 мільйона м²; загалом до 2030 року на ТОТ АР Крим планується побудувати близько 25 млн м² житла, з яких 10 млн м² припаде на житлові будинки, решта – на апартаменти та номери в санаторіях і готелях. Однак виникає питання: хто заселить усі ці «квадрати»?
Так само відкритим це питання лишає оприлюднена ще в травні статистика від «міської адміністрації Сімферополя», згідно з якою на ТОТ АР Крим за 2023 рік були нібито збудовані «рекордні» 1,2 млн м² (цього року «голова Криму» Аксьонов «побив» цей «рекорд»), з яких 800 тис. м² припадають на індивідуальне житлове будівництво, решта – на багатоквартирні будинки. При цьому в «адміністрації» кримської «столиці» спрогнозували збільшення об’ємів будівництва в регіоні протягом наступної п’ятирічки.
Проте, знов-таки, питання – заради кого це відбудеться? Поки що в Криму перший внесок за звичайною іпотекою може становити від 10 до 20% вартості квартири, а за сімейною – 20–25%, і цю суму мешканцеві окупованого півострова доведеться збирати до 13 років, заощаджуючи в середньому 130 зарплат. При цьому на ТОТ АР Крим і Севастополя взяти квартиру в іпотеку можуть від 2,3% до 3,4% родин: це пояснюється низькими зарплатами та високими цінами на житлову нерухомість. До того ж, слід врахувати, що середня ставка за сімейною іпотекою в кримських банках може дорівнювати 6%, а без підтримки держави-окупанта – майже вп’ятеро більше, 28,8%: в обох випадках показник рано чи пізно може змінитися в сторону різкого зростання.
Нерідко становище кримського ринку нерухомості стає додатковим інструментом російської колонізації окупованого півострова, житло на якому може бути доступним у першу чергу працівникам нафто- і газовидобувної промисловості з середнього Сибіру, Сахаліну та інших промислових регіонів держави-окупанта, які можуть підзаробити ще й на оренді недешевого житла. Зокрема, в курортній Ялті за жовтень цього року в новобудовах, спорудження яких ще триває, було продано 124 квартири (92 з них – бізнес-класу) на майже 2 мільярди рублів; угоди за іпотекою склали 12% віж цього обсягу. До середини грудня «квадрат» у ялтинській новобудові подорожчав до 300 тисяч рублів (120,5 тис. грн).
Під час згаданої вище «колегії» кримського «міністерства будівництва» на початку листопада «виконувач обов’язків міністра» Нікіта Тарасов одним із соціально значних завдань назвав спорудження в окупованому регіоні стандартного житла з вартістю, на 20% нижчою за російську ринкову. За його словами, в рамках реалізації цього проекту для «бюджетників» (не виключено, що йдеться в першу чергу про російських колоністів) передбачено додаткові субсидії в розмірі 30% вартості житла коштом «республіканського бюджету». Щоправда, «в. о. міністра» не уточнив, як на таку ініціативу відреагує місцевий ринок і настільки обтяжливим такий «атракціон щедрості» стане для регіонального бюджету з огляду на те, що третина скарбниці коштів держави-окупанта спалюється в горнилі війни проти України. Також він не пояснив, що робити мешканцям окупованого регіону, які мали б покращити свої житлові умови, але до «бюджетних» категорій не входять.
І це далеко не єдині питання, на які мешканцям окупованого Криму абсолютно несамостійна у прийнятті рішень місцева «влада» неспроможна дати відповідь – тоді як її кремлівські господарі прямо називають «помилкою» масове використання пільгової іпотеки, яка багато для кого була єдиним шансом на отримання власного житла. Скільки б «голови Криму» не вихвалялися збільшенням зданих в експлуатацію квадратних метрів у рамках російських національних проектів, порівнюючи показники з «українськими часами» не на користь останніх, – прибутки населення окупованих територій не зростають, і розраховувати у вирішенні насущних питань, у тому числі майнових, йому доводиться виключно на себе.
Під час підготовки цього матеріалу на тему житлового будівництва на ТОТ АР Крим в інтерв’ю для радіо «Спутник в Крыму» висловився «голова республіки» Сєрґєй Аксьонов. Ключову ставку Центробанку РФ на кредитування у 24% він відкрито назвав «неприйнятною», зазначивши, що її підвищення гальмує процес будівництва нових житлових комплексів на узбережжі Криму, продаж яких нібито активно йшов з початку року: відтак частину будівництва буде заморожено, решту ж відкладено до закінчення війни РФ проти України, «доки ціни на нерухомість та банківська ставка не прийдуть у стабільний стан».
«За теперішніх ставок на кредити розраховувати на те, що іпотека рухатиметься вперед, малоймовірно. Продажі на “первинці” впали по всій країні [мається на увазі РФ], однак у Криму і по “РНКБ”, і по інших банках ми бачимо збільшення кредитного портфеля. Зараз підіб’ємо підсумки року, розберемо ситуацію. Загалом Крим обсягів будівництва не сповільнив, хоча колеги, які займаються будівництвом, кажуть, що в цілому очікується стагнація. Терміни реалізації деяких апартаментів та житлового будівництва буде перенесено на півроку; всім, хто не взявся за будівництво, ми даємо це відтермінування і дивимося, яка буде відсоткова ставка. [Голова Центробанку РФ Ельвіра] Набіулліна обіцяє, що в травні наступного року ставка прийде у відповідність. Ми вже забули про таке щастя, як ставка у 8,5%, але все одно розраховуємо, що після досягнення цілей спеціальної воєнної операції [“СВО”; так в РФ називають війну проти України] ринок прийде у норму. Зараз лунають пропозиції депутатів щодо регулювання цін на нерухомість: малоймовірно, що такі рішення будуть прийняті. Але якщо ситуацію з “СВО” буде продовжено, знадобляться якісь нестандартні рішення, і, можливо, виникнуть питання, пов’язані з державним регулюванням», – висловився Аксьонов.
Коментуючи введені в експлуатацію протягом 2024 року на ТОТ АР Крим понад 1 млн м² житла, «голова Криму» повідомив, що практично в 70% випадків йдеться про приватні будинки, які були побудовані без «дозвільних документів» і наразі проходять «реєстрацію» за спрощеною процедурою. Отже, поява цього житла є заслугою зовсім не держави-окупанта, а пересічних мешканців окупованого регіону, які самотужки вирішують свої проблеми.
На тлі проблем із житловим кредитуванням у РФ та на окупованих нею територіях побавитися в «доброго» царя зрештою вирішив російський диктатор Владімір Путін. 19 грудня під час прямої лінії, об’єднаної зі щорічною прес-конференцією, він дорікнув Центробанкові РФ через підвищення ключової ставки та ситуацію з інфляцією, яка перевищила 9% і яку він охарактеризував як «тривожний сигнал в економіці країни». Також російський «національний лідер» зазначив, що голова Центробанку Ельвіра Набіулліна, яку днями «незлим тихим словом» згадав «голова Криму» Аксьонов, мабуть, і сама поки що не знає, якою буде ключова ставка в подальшому, однак при цьому висловив сподівання, що відповідне рішення «буде виваженим і відповідатиме поточним економічним умовам».
Ситуацію з лімітами за сімейною іпотекою, через яку в РФ та на окупованих нею територіях люди не можуть отримати кредит на житло на пільгових умовах, Путін назвав «ганебною», заявивши, що в цьому плані жодних лімітів бути не повинно: «Ми з урядом вже обговорювали цю тему; зрештою, все це пов’язане з субсидіями з боку держави». За словами очільника кремлівського режиму, російські банки перебувають у виграшному положенні зокрема при кредитуванні сімейної іпотеки, оскільки отримують не лише 6% від позичальників, а й різницю між ринковою та пільговою ставками, яку компенсує держава.
Втім, навряд чи ситуацію буде змінено на краще: поскаржившись на проблеми в очолюваній ним державі, Путін заявив, що зарплатня її громадян зросла на ті ж «інфляційні» 9% «у реальному вираженні», та й загалом прибутки населення підросли, тож «ситуація стабільна та надійна».
Крім цього, російський диктатор запевнив, що на спеціальних ескроу-рахунках, які відкриваються у банках для розрахунків між покупцями квартир та забудовниками, накопичено дещо більше ніж 7 трильйонів рублів (близько 2,85 трлн гривень) – понад 65% необхідної суми для добудови житла, профінансованого потенційними власниками на 2025 рік. «Я майже гарантовано можу стверджувати, що це житло буде збудоване й ніхто без квартир не залишиться, бо основу покладено, кошти є на рахунках, а вони захищені», – заявив Путін. Ймовірно, наступного року стане зрозуміло, наскільки були варті довіри ці «майже гарантовані» обіцянки та запевнення.
Віталій СОЛОНЧАК
Запис «Золоті» квадратні метри: сучасний стан ринку нерухомості в окупованому Криму спершу з'явиться на Голос Криму.
